Как сделать перепланировку квартиры в новостройке правильно и без нарушений?

Застройщики нередко предлагают сегодня жилье со свободной планировкой, что позволяет организовать пространство на свой вкус. Однако бывает и так, что новый владелец задумал сделать перепланировку в квартире, купленной на вторичном рынке. Как сделать это правильно, какой пакет документов подготовить для согласования изменений и за что можно получить штраф, Домострою разъяснили в Госжилинспекции Нижегородской области.

Какие документы подготовить для согласования перепланировки

Порядок согласования переустройства и перепланировки квартиры в многоквартирном доме прописан в главе 4 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно закону, если вы решили изменить помещение на свой вкус, то придется согласовать все мероприятия с органом местного самоуправления.

Для этого нужно обратиться в администрацию того населенного пункта, где находится  помещение, которое будет трансформировано. Подать заявление можно также через многофункциональный центр.

Необходимо предоставить следующие документы:

1. Заявление о переустройстве или перепланировке.
2. Подлинники или заверенные нотариально копии документов, подтверждающих ваше право на помещение в многоквартирном доме.
3. Проект переустройства или перепланировки помещения. Если трансформация потребует присоединения квадратных метров, которые относятся к общему имуществу многоквартирного дома, то придется получить разрешение всех соседей. Для этого нужно провести общее собрание собственников помещений и предоставить протокол об их согласии (часть 2 статьи 40 Жилищного Кодекса РФ).
4. Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме.
5. Письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), проживающих в помещении на основании договора социального найма. Это необходимо, если заявителем является наниматель, которого уполномочил наймодатель на представление документов, предусмотренных настоящим пунктом.
6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме. Документ понадобится, если помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Перепланировка квартиры в новостройке и «вторичного» жилья

Требования к проведению перепланировки и переустройства помещения «на вторичном рынке» от новостройки не отличаются.

Как пояснили в Госжилинспекции по Нижегородской области, составить универсальный исчерпывающий перечень разрешенных или запрещенных работ при перепланировке, невозможно: для каждого помещения он будет разным.

Следует отметить, что перепланировка помещения должна соответствовать требованиям строительного, пожарного, санитарно-эпидемиологического законодательства и других нормативных актов.

В частности, жильцы должны соблюдать права и законные интересы соседей по квартире и дому.

Сюда входит соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и других норм законодательства, а также правил пользования жилыми помещениями (часть 4 статьи 17 ЖК РФ).

Свежие изменения в законодательстве

Если раньше согласовывать нужно было перепланировку и переустройство только жилых помещений, включая индивидуальные жилые дома, то с недавних пор правила изменились.

В 2018 году в Жилищный кодекс РФ внесли изменения, регулирующие переустройство или перепланировку помещений в многоквартирном доме. Поправки внесены в ЖК РФ федеральным законом от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ.

Теперь нужно согласовывать переустройство и перепланировку всех помещений дома.

Кроме того, уточнены полномочия органов государственного жилищного надзора (статья 20 ЖК РФ).

В частности, в их функции входит предупреждение, выявление и пресечение нарушений требований и порядка перепланировки, либо переустройства помещений в многоквартирных домах.

Чтобы внеплановая проверка была проведена, в орган государственного жилищного надзора должно поступить обращение и заявление граждан, в том числе, посредством ГИС ЖКХ.

Обратиться могут не только физические лица и индивидуальные предприниматели, но также и юридические лица.

Кроме того, основанием для проверки может стать информация о нарушениях, поступившая от органов государственной власти, местного самоуправления и через ГИС ЖКХ.

Посещать помещения в многоквартирном доме и обследовать их, должностные лица органов государственного жилищного надзора могут с согласия собственников помещений дома, а также нанимателей жилья по договорам социального найма или по договорам найма помещений жилищного фонда социального использования.

Решения общего собрания собственников помещений

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома теперь может принимать решения:

• о переустройстве или перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ);
• об определении лиц, которые от имени владельцев помещений многоквартирного дома уполномочены согласовывать переустройство или перепланировку помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома (пункт 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

При этом решение может быть принято большинством в случае, если за него проголосовало не менее двух третей от общего числа собственников помещений многоквартирного дома.

Самовольное переустройство или перепланировка

С 8 января 2019 года контролем за переустройством и перепланировкой как жилых так и нежилых помещений в многоквартирных домах, занимается Госжилинспекция. В ее ведение также входит трансформация помещений, входящих в состав общего имущества.

За самовольное переустройство или перепланировку жилых домов или помещений, предусмотрена административная ответственность (статья 7.21 КоАП РФ).

Полномочиями по привлечению к ответственности за самовольное изменение параметров помещения, также наделена Госжилинспекция.

В частности, за самовольную трансформацию жилого помещения, его владельцу придется заплатить штраф в размере от 1000 до 1500 рублей (часть 1 статьи 7.21 КоАП РФ).

Если же речь идет о квартире в многоквартирном доме, то за ее самовольную перепланировку собственник может получить штраф от 2000 до 2500 рублей (часть 1 статьи 7.21 КоАП РФ).

Если перепланировка или переустройство помещения многоквартирного дома была выполнена с нарушением, Госжилинспекция также выдаст предписание с требованием их устранить.

Безусловно, перепланировка квартиры является довольно трудоемким процессом. При этом многие задаются вопросом: почему государственные структуры наделены правом вмешиваться в этот процесс? Даже если квартира находится в частной собственностью, то ее владелец, не будучи специалистом, не может определить параметры нагрузки на конструкции здания после перепланировки. Порой трансформация помещений может приводить к нарушениям гидроизоляции или работы систем водоснабжения и канализации. Однако перепланировка может привести и к более тяжелым последствиям, вроде частичного или полного обрушения здания.

Поэтому лучше согласовать те или иные изменения и даже получить штраф, чем нести уголовную ответственность за обрушение дома или взрыв бытового газа. 

Автор: Елена Карал
Фото: pixabay.com / Wokandapix /  Bru-nO / 3844328